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第178章 确定均價（第1頁）

營銷方向的确定其實就是這個項目走向真正成熟的标志，這其實就是一個商業定位問題，如果是說前面的分析、讨論等是建立在商業項目是否赢利以及風險的擔心上，這次是真正的明确了要做的事情。

其實這也是政府所希望的，雖然沒有在規劃中指定要用這種定位方向，但是指導性的方向通過産權性質的定義其實是已經做出來了的，隻是建設項目的時候怎麼走就涉及到項目本身的投資方的意願了，對于政府，你建80平方的小房子或者建成大房子，方向沒錯就問題不大。

周二，我繼續細化營銷方案的定位，特别是定價這一塊，廣告宣傳我倒相對沒那麼重視，畢竟這個是小縣城，這麼大一個項目放在這兒，基本上就不需要宣傳了，不像廣州等一線城市，存在相同或者相似的項目的競争問題，甚至涉及到不同的區域的競争以及各地政府之間的較力，這個項目在縣城可是蠍子笆笆獨一份的，所以隻需要在項目外圍的圍牆上面詳細說明項目，到時候将效果圖加上問題就不大了，至于做電視廣告等我暫時沒有考慮，畢竟這是一年以後的事情。

接下來最重要的問題就是定價了，這個比較麻煩，關鍵是沒有參照物，這個也是第一個吃螃蟹的人面臨的問題，你不知道從何處下手。

我在網上找了很多，不過類似的商業項目基本上都是在一線城市或者省會城市的，所以我不得不将電話打給了我認識的一些人，陳總、徐總這些有商業合作的自然是要請教一下的，不過南昌是省會城市，地段不同價格相差挺大的，也同樣不具備參考價值。

陳總倒是說了他當時參加競标的時候，在九江那邊看到一個縣城的類似項目已經在開始了，那邊定價是2980一平方，不過那個縣城是經濟發展比較好的，人口規模大緻在55萬左右全縣，比我們現在的這個縣多了将近一倍了，當然這個參考價值就比較高一些。

老家那邊我也問了，地段最好的商住項目在3500左右一方，挺高的，畢竟我了解到的在廣州一般也就六七千的樣子除非位置特别好的可能到了一萬以上，這個完全不能參考。

最後我不得不再次回到電腦前面，去網上論壇發帖請教各路大神，我将縣城的人口、經濟、環境、地理位置、地段目前有參考價值的數據都詳細注明在帖子上，這次參考意見就多了，一個多小時就收到了幾十條回複，但是都挺亂的，當然其中也有參考價值的意見，我一一謝過。

媛媛下課回來以後看到我在發帖詢問定價的問題，便說道：“政府沒有限制我們價格吧，我們畢竟一年以後銷售，要不你就慢一點再決定呗，或者價格定高一點，大不了到時候打折之類的，可能還方便銷售。”

“這不行，第一，銷售價格是要報備的，第二，如果我們往高了定，到時候再打折有損形象，如果萬一前面有人真正高價成交了後面我們不還得退款，第三個就是政府不希望高價，現在房地産全國都比較火，我們這兒的定價實際上就相當于我們縣的第一個商業地産項目，這個是标杆作用，後面的都會參考我們這個項目來，所以我們不能亂來。”我一邊刷貼一邊說。

“你這麼說也有道理，但是咋整？”

“我打電話幾乎問遍了我認識的人，目前沒有一個準确的參考的，唯一的一個就是九江那邊的一個項目，也在縣城，但是那邊經濟比我們好，人口比這邊多了一倍，不太有參考，他們定價是2980，我們老家更是到了3500，但是我們老家人口是這邊四倍多，縣城面積也是三倍左右，所以也不能參考。”我一邊回複一邊說，這時候網上一個帖子引起了我的注意。

“你來看看，這個挺有意思的，他說，第一确定均價，第二确定分期推出的遞增價格，第三就是按樓層、環境比如噪音、綠化等定價，按照樓主所描述的情況，和我們縣的情況大緻相當，我們這邊有一個地産項目在開始銷售了，不過人家是賣樓花，均價定的2300，如果樓主是現樓銷售的話個人覺得2500左右是合适的……”

當然整個内容挺多的，有上千字的分析，包括環境、成本分析、周圍環境、商業位置以及價值、售後等等幾十個方面的因素。

“這麼多因素，太麻煩了吧，讓人感覺頭皮發麻。”媛媛估計是真的頭皮發麻了，還用手撓了撓。

“這說明人家專業嘛，而且我們并不一定非得要按照這個來，我們可以挑重要的因素來就好了，位置和周邊參考這些我們大概看過了，那些老房子基本上在1500左右的話，這基本上可以确定我們的價格往2000以上走，曾局那邊其實也提過一嘴就是當時曾局說賣2000-2500是沒有問題的，這可能意味着政府這邊的指導價格就是在這個區間，我們的位置是商業街頭部，所以2500左右确實是合理的，小縣城，學校、醫院這些位置不用考慮，本身就大，這種屬于政府配套，所以不用考慮學位這些的因素了，綠化我們就這麼幾棟，也不用區别對待，那就是面積、戶型了，最大的稍微高一點，最小的低一點，而且這個人提的他們縣城的樓花就是2300，情況和我們這兒差不多，這樣大緻在均價2500左右應該差不多了，這個人還是有實力的。”我肯定性地分析了一下。

“2500不好聽，大家忌諱二百五，這十個二百五了。”媛媛不由得說了句。

“嗯，那就均價2480好了，我們把房子質量這些搞好，絕對不讓買房的人吃虧就是了。”我在紙上寫下2480的數字，“然後我們把不同的面積和樓層稍微分一下類基本上就差不多了，比如說一樓的，外面其實是相當于有花園了，這個又不是普通住宅的一樓老鼠比較多，所以稍微高一點，頂樓的比較熱稍微低一點，中間的樓層大家喜歡的像8樓這樣的稍微高一點點就差不多了，明天設計圖出來我先将這個價格報上去，均價如果沒有問題了，就再做一點差異化的價格就差不多了。

”定2480的話，四萬四千多方就差不多是1.1億的樣子了。”媛媛第一時間想到的是這個，“比我們剛開始預計的高不少了。”

我沒有管這些，而是确認了一下這個價格是否同意，媛媛自然沒有意見了，比剛開始我們預計的銷售六千萬以上這個高出将近一倍了，不過當時我們是按我們這邊的房子作為參考來預估的，位置不同價格不同這個倒是沒有意外。

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